Acheter un terrain dans un lotissement pour faire construire votre maison
21 août 2020
Et si vous faisiez construire votre future maison, dans un lotissement en Ile de France ?
Plus sécurisant, l'achat d’un terrain dans un lotissement comporte aussi son lot de contraintes, notamment le respect du règlement de lotissement et du cahier des charges.
Les avantages d'un terrain en lotissement
D'abord, vous êtes certain que le vendeur vous propose un terrain constructible, viabilisé (c’est-à-dire raccordé aux voiries et aux réseaux d’eau potable, d’eau usée, d’électricité, de gaz, de téléphone…) et borné. Mais, comme pour un terrain isolé, pas de précipitation : la parcelle doit correspondre à votre projet de construction et non l'inverse !
Prenez connaissance des plans et du projet
Consultez le plan de composition du lotissement afin de connaître le nombre et l'implantation des constructions, la composition de la voirie et des réseaux, la présence d'espaces verts intégrés. Il est important également de s'intéresser à la qualité du vendeur (le lotisseur) du terrain et de l'équipe qui l'entoure : bureau d'études, présence ou non d'un paysagiste, d'un géologue, d'un géomètre expert, d'un architecte-urbaniste, voire d'un sociologue.
Les obligations du lotisseur
Le lotisseur est responsable pendant dix ans des dommages susceptibles de compromettre la solidité ou la destination des travaux de voirie et autres équipements. Contrairement à un vendeur non professionnel, le lotisseur ne peut s'exonérer de la garantie des vices cachés afférente au terrain vendu. Par exemple, si la nature du sous-sol rend le terrain inconstructible.
Certains lotisseurs peuvent également vous offrir en plus un ensemble de garanties facultatives : une garantie de surface du terrain ; des informations sur la nature du sol.
Le permis d’aménager ou la déclaration préalable
Pour vendre un terrain divisé en plusieurs lots, le vendeur doit obtenir une autorisation d’urbanisme préalable :
- - soit un permis d’aménager si le lotissement prévoit l’aménagement de voies, d’espaces ou d’équipements communs ou s’il est situé dans un site classé ou un secteur sauvegardé,
- - soit une déclaration préalable dans les autres cas.
Tant que le lotisseur n'a pas obtenu cette autorisation, aucune vente ne peut avoir lieu. La durée de validité est de trois ans et peut être prolongée. L’autorisation est périmée si les travaux ne sont pas commencés dans les trois ans ou si le chantier est interrompu durant plus d’un an.
Le règlement de lotissement
Le règlement de lotissement et le cahier des charges sont des documents incontournables. Bien qu'ils soient l'un et l'autre facultatifs, ils existent dans la plupart des lotissements. Ils doivent vous être remis avec la promesse de vente et l’acte de vente. S'ils s'imposent à vous, vous êtes également en droit d'exiger du lotisseur et des autres colotis qu'ils s'y plient de même. En cas de non-respect du règlement de lotissement ou du cahier des charges, le propriétaire d'un lot peut saisir la justice pour vous obliger à démolir la construction réalisée irrégulièrement.
Si le règlement de lotissement existe, les dispositions qui y sont mentionnées sont nécessairement plus strictes que celles contenues dans le PLU. C'est la charte commune qui s'impose à tous. Mais qui dit moins de liberté dit aussi davantage de sécurité.
Ainsi, vous êtes certain d'être renseigné sur ce que pourra faire ou ne pas faire votre voisin, puisque le règlement précise notamment :
- - la destination des constructions (usage privé ou professionnel…), l'emprise au sol, la surface hors œuvre nette maximale, la hauteur, la largeur des façades autorisées ;
- - l'implantation des constructions par rapport à la voirie et aux limites séparatives ;
- - l'aspect extérieur des constructions et les couleurs autorisées ;
- - les conditions d'accès et de desserte de chaque lot, les règles de stationnement des véhicules, le nombre de places pour chaque lot.
Dans les communes dotées d'un PLU, le règlement de lotissement cesse de s'appliquer au terme des dix ans qui suivent la délivrance de l'autorisation de lotir. Ce sont alors les règles d'urbanisme du PLU qui s'appliquent.
En revanche, dans les communes qui n'ont pas de PLU, le règlement de lotissement reste en vigueur sans aucune limitation de durée.
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Source de l'article : https://www.dossierfamilial.com/immobilier-logement/proprietaire/acheter-un-terrain-dans-un-lotissement-pour-faire-construire-votre-maison-345548
